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[资讯].征资本利得税发改委两度发威中央控房价政策后手

时间:2022-11-24 来源网站:伊丽莎白财经网

征资本利得税 发改委两度发威 中央控房价政策后手

征资本利得税 发改委两度发威 中央控房价政策后手 更新时间:2011-5-1 10:27:46 此信息共有2页[第1页][第2页]  导读:  房价暗涨对冲管制  房价强势 西安楼市面临调控纠结  发改委两度出手控房价 中央政策储备或有后手  五一再迎楼市政策调整窗口 8份督察报告决不手软  房产个税12年虚置 专家吁征资本利得税

房价暗涨对冲管制  不出意料,5月1日之后的北京房价数据,将进入相当长的一段平稳期。  记者报道,4月27日,北京市发改委公布了《北京市商品房销售明码标价执行细则》,要求开发企业对每套房源的售价及其所有费项进行公示。但实际上,公示却并不是让开发企业忌惮的撒手锏,真正让开发企业多少感到不妙的是,5月1日后一旦开发商申报的每套房源价格批准后,直到销售完成,该套房源的价格将不得再向上调整。  这意味着喧闹已久的一房一价实际上成为变相的限价令,而为了对冲这种价格管制,北京楼市的开发商开始在五一之前暗中调价,以达到预留涨价销售空间的目的。  变相限价令  如果就是明码标价,那倒是简单了。4月27日晚,绿城北京公司的一位销售负责人说。面对笔者,他多少有些无奈。近日,他和他的公司就得到政府部门的知会称,在一房一价进行公示的同时,发改委核准的单套住房价格,在公示后便不再允许向上调整。  首创置业、北京万科、富力地产等开发企业的销售负责人,均向笔者证实了这一说法。据了解,4月上旬,北京市发改委、北京市住建委就通过不同方式,就这一操作的基本原则,向北京主要开发企业进行了吹风,在吹风的过程中,核准单套住房价格后不允许再上调价格被作为重点进行了强调。  3月22日,国家发改委下发《商品住房销售明码标价规定》要求商品房销售要实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。并将5月1日作为这项规定的起始日,北京市则在4月27日,公布了这项政策在北京的执行细则。  原来开发企业的定价是先定一个基本价格,根据市场的情况一点一点调高,进行价格和销售节奏的控制,但现在,报上去是多少价格,实际上就变成了价格的上限,一旦突破,不仅在网络交易系统上无法履行签约申报程序,而且还会招来发改委的处罚。首创置业一位销售负责人告诉笔者。不过,该操作原则允许实际成交价低于发改委核准的一房一价的销售价格。  在此之前,北京市住建委在进行商品房预售行政许可时,要求开发企业上报拟预售均价一项科目,并要求整个项目的成交价格不应高过申报的拟预售均价,但并未具体到每套房源,从而给开发企业逐套上调售价留出了空间,而一房一价政策,恰恰封死了这个空间。这就是一种变相的限价,这种政策环境下,政府这样的操作方式,我们也能理解,执行就是了。首创置业的销售总监向笔者表示。  对冲靠暗涨  抢在5月1日规定开始执行之前,在北京便有开发企业开始采用暗中涨价的方式,获得最后的上调价格机会。本报综合购房人的反映和笔者调查后发现,位于北京的绿城诚园项目,近日对原有未售房源中价格较低的房源进行了调价,价格上调的幅度为1000元/平方米。  绿城诚园项目的三居室建筑面积约171平方米,在位于项目西北角楼栋二层的两套三居室的价格,在其上调价格之前,总价分别约为944万元、935万元,约合单价55000元/平方米。上调价格后,这两套三居室的总价分别上涨至961万元、952万元,约合单价56000元/平方米,单价涨幅约1000元/平方米,总价涨幅在10万元上下。笔者综合多方情况证实,除上述两套三居室外,部分面积较大的户型也以1000元/平方米的幅度上调了售价。由于户型面积的增大,其总价上浮的额度也就较高。  该项目一位销售人员表示,这主要是为了应对发改委的一房一价政策。如果现在不调,5月1日以后就不能再调高了。在电话中,她对笔者说。在实施一房一价的政策之前,北京市住建委一直通过拟参考销售均价审核、公示的方式,对开发商的定价行为进行约束,不过,恰是合理运用了该机制,绿城方面才得以在5月1日前,对定价较低的未售房源向上调价1000元/平方米。  空间恰恰来自拟参考预售均价:北京市房地产交易管理网的信息显示,绿城诚园项目A2#住宅楼和B1#住宅楼的拟参考销售均价分别为62632元/平方米和60680元/平方米。但是,我们此前实际的销售价格,实际上是低于这个价格的。前述销售人员表示,按照高限提供这一价格指标进行公示,主要是为了在日后灵活调整单套住房价格预留空间。  业内人士透露,如此合理运用管理机制应对5月1日一房一价大限的开发商,并非绿城一家,而这种应对的方式,在已销售一段时间的高档住宅项目的开发商中,更有利益冲动。  数据谋平稳  开发商所言的政策环境,多是暗指目前地方政府所承受的楼市调控压力。此前,北京市在公布新建住房价格控制目标时,首次提出稳中有降,在与国务院房地产调控政策落实督察组的座谈中,中共中央政治局委员、北京市委书记刘淇明确表示:北京市不仅把楼市调控当做经济问题,更当做政治问题来抓。于是,房价数据成为了敏感的支点。  从这样的变相限价方式来看,在某一时期内形成的核准后的一房一价的价格,由于不再允许开发商向上调整,也就封死了这部分已批准价格项目涨价的空间,楼市供应中总共有两部分,一是新盘,一是在售楼盘,通过一房一价的变相限价,首先把在售楼盘整体价格上涨的可能彻底封死了,这部分批准以后就不会变。中原地产华北区董事总经理李文杰向笔者分析:例如,3月~4月间北京集中核准一房一价之后的这部分楼盘,形成的均价为16000元/平方米,由于限价操作原则的存在,这16000元/平方米的均价,将一直维持到这些房源全部销售完成,将不会再上涨。  前述绿城北京公司的销售负责人向笔者透露,虽然涨价不可以,成交价低于核准一房一价则是允许的。这意味着,如果其中开发企业下调了实际销售价格,在数据上,整体均价还会逐月回落。  至于新盘部分,住建委在进行商品住房预售行政许可时,将会加以控制。万科北京公司一位销售负责人向笔者表示,目前,北京市住建委对于开发商申报的拟预售均价超出当下区域均价10%的,一律会要求开发企业进行调整后再行申报。于是,原本最能拉动房价整体上涨的新盘涨价的空间,也被封死。  一边是严格控制涨幅,一边是对在售项目通过一房一价进行变相限价,这样的情况下,房价数据表现得平稳甚至是稳中有降,一点也不意外。北京大学房地产研究中心主任陈国强向笔者判断。

房价强势 西安楼市面临调控纠结  尽管在督察后,西安调低了房价调控目标,然而地方发展与房地产市场调控的矛盾日益激化。在限购、限价之下,二三线城市地方政府面对国务院房地产市场调控督察组的督察,正面临着来自市场价格强势与调控量化指标的纠结。  一方面,被称之为刚需的购买冲动,在压抑了几个月后,即将进入爆发期;另一方面,修改之后限价指标仍被刚需者看做是难以承受之重。  在被认为是西安走向国际化大都市标志之一的世园会开幕前,西安楼市价格的激情仍然不见有退潮的迹象。有业内人士质疑道:在调控+世园会+建设国际化大都市氛围笼罩之下,西安房价是否会迷失自己的方向?  多重调控下 难现拐点  在新国八条、限购、限价的严厉楼市调控下,普通老百姓期待的房价理性回落,以及媒体预言的房价拐点,并未在西安这类二三线城市出现。  4月26日,由西安房地产信息网发布的一季度西安房市暨二季度预警报告显示,西安商品房供应仍保持较高幅度增长,商品房价格也在全国30余城市中保持领先的增速。  据上述报告负责人、西安房地产信息网副总经理李宇兵介绍,一季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米,同比2010年增长20.9%;新建商品房备案均价6880元/平方米,环比增长3.14%,增幅明显趋缓;3月份新建商品房住房备案均价6150元/平方米,环比下降8.94%,4月份房地产市场打折力度加大。  由此,当地官方人士认为,调控初见成效。但备案价归备案价,市场实际价格却在稳步上升。而来自近日某百城价格指数发布数据显示,3月西安商品房均价7170元/平方米。而在全国70个大中城市中,西安等4个城市新建住宅价格环比涨幅分别达到0.9%,领涨全国。  也就是说,很多人期待的房价拐点并未出现。  当地业内资深人士苗雨向记者记者指出:数据显示,在调控政策下,开发商开盘速度是降了下来,这在一定程度上出现了市场供给减缓的现象。这是推动房价上涨的一个不可忽视的因素。他认为,西安房价在限购、限价之下仍冲劲十足;同时,限购、限价的调控手段在一定程度上也成为当地房价上涨的一个推手。  上述一季度西安房市报告数据表明,在限购之下,基于销售量的持续回落,市场部分开发企业虽出现了打折、促销等方式,但价格走势仍呈螺旋上升之势。尽管官方公布的3月份西安新建住房备案均价为6150元/平方米,然而有统计数据显示西安商品房均价早已超7000元/平方米。  据报道3月份西安商品房均价6150元的数据,不包括西安周边区县,比如户县、周至、高陵等地的房价。但在均价计算中也包含了2008年、2009年等前两年交了定金的房子,这些房子在今年3月份房屋建成后正式在房管所申办手续并备案,房管局在计算当月商品房均价时,将这些商品房也纳入其中。而2008年、2009年这些商品房的价格大多只有四五千元,这是西安3月份商品房均价偏低的主要原因之一。  记者在4月22日开幕的西安住博会也感受这样的信号:在世园会概念强力刺激下,房价调控似乎在西安面临失效的尴尬。  世园会正拉动房价,可以佐证的事实是:前两个月世园会会址所在的浐灞生态区的楼盘均价大约为6000元/平方米,目前已经突破7000/平方米,有部分精装修房价格已经超过20000元/平方米。而该区域在西安当地人的心目中还不是主城区,其交通、学校等配套设施还远远落后于主城区。  西安房价恐怕难现拐点吧。西安本地一开发商认为:一方面,西安市场的刚性需求巨大,目前城区大约有150万人口,首次购房或改善住房的需求庞大,而且未来需求人口仍会增加;另一方面,城市规模正在急剧扩容,商品房供应量远不能满足大量落户西安的高校毕业生,以及高级产业工人的刚性需求。  而西安房地产信息网人士认为,2011年西安商品房市场仍将持续增长,从目前的情况看,4月西安40多个楼盘纷纷入市,抢夺市场先机,预计5月还将有50多个楼盘入市。其背景之一是西安世园会概念效应,另一背景是楼市调控带来的消费观望期的淡化。有媒体分析认为,限购后楼市成交有很大部分来自于刚需置业群体,虽然政策调控引发了阶段性观望氛围出现,但是伴随着调控过渡期后政策效应的减淡,刚需置业开始逐步拉动楼市成交量上浮。观望型资金将在5月前后集中入市,届时,西安楼市或将面临又一波涨价潮。  也基于上述理由,在开发商和当地研究者眼里,西安房价的拐点难以出现。  地方政府的调控纠结  有西安开发商还表示,政府现在对房价的调控,虽然暂时压抑了市场,但是难以抵挡市场真正的刚性需求。此话的背景是,西安将加码房价调控力度:从5月1日起,商品房项目申请预售许可时销售系统中的均价要和申报均价一致,实际成交价格不得高于申报房屋标价,否则面临处罚。  而此前的4月中旬,国务院派出房地产调控督察组对各地调控情况进行密集督察后,西安市日前率先对2011年房价调控目标进行了调整,明确为低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。而此前当地的调控目标曾解读为增长15%。  陕西省房产研究会会长王圣学表示,在督察压力之下,西安房价调控目标调整之后,仍然是涨价令。根据测算,上述调整后的房价调控目标实际大约为11.5%。王圣学认为,对于西安这样近年来房价涨幅较大的二三线城市来说,其实是需要制定实打实的目标来稳定房价。  对于西安最新调整的房价调控目标,西安一些欲购房的市民却质疑道:2010年年底有统计公布的均价都是6500元/平方米,现在又说3月建住房备案均价6150元/平方米。即使今年增长11.5%,也只是7072元/平方米左右。而事实上,这一目标在其他的统计数据中早已经被突破了。  当地购房市民认为,调控目标调低,只是一种统计和文字游戏,而大家预期中的拐点,或只可能出现在官方的数据中,现实却是另一番景象。即使能控制在7000元/平方米左右,对于年人均收入仅22000元的西安人也是难以承受之重。  这就是政府一个比较纠结的地方。西安市当地一官员对记者称:另一个纠结的是,在西安抛出国际性大都市、国内第三城的建设目标后,西安的房地产市场发展空间巨大,刚性需求以及今年的世园会效应都将让调控房价的矛盾重重。  一位不愿透露姓名的陕西省政府官员认为:西部城市扩张还有很大的空间,即使在严厉的调控之下,房价长期上涨的趋势谁也挡不住。  西安建筑科技大学副校长刘晓君也认为,即使在房产调控重压下,西安的房地产发展的空间仍然非常大,包括价格空间上升幅度。在他看来,住房的价格实际上也是一个城市经济发展的象征,如果价格跟经济发展水平相呼应的话,那么将来关中经济和西安市经济发展水平会进一步提高。相反经济的发展也给西安房地产市场价格的走高提供了很大的空间。  另外一个纠结的地方是:地方经济对房地产的依赖程度,也是让地方政府颇为头痛的问题。  西安市统计局数据显示,2010年西安房地产开发投资仅为842.34亿元,标志着其未来市场潜力很大。2010年该市GDP为3241.49亿元,房地产投资所占比例超过25%。政府一方面需要房地产建设突出政绩,另一方面也需要落实调控政策,这一点在西部城市显得矛盾比较突出一些。有业内人士分析指出,实际上西部城市的房价上涨也有内生性的理由。  上述业内人士认为,房地产对当地经济有明显拉动作用,政府财政也有很强的依赖性。因此,就不难理解调控中的不给力动作了。

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